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Le démembrement d'un bien immobilier, une succession réussie ?

Un bien immobilier peut faire l’objet d’un montage destiné à optimiser sa transmission du patrimoine de son titulaire à son nouveau propriétaire. Ce montage est le démembrement de propriété, qui est une pratique extrêmement intéressante, bien qu’encore peu connue de la plupart des Français. Comment fonctionne le démembrement, et en quoi facilite-t-elle la succession ?

Séparer les droits pendant une durée viagère

Le démembrement de propriété a généralement lieu au sein d’une famille. Le bien immobilier sera en effet transmis à l’héritier au moment du décès de son titulaire. En mettant en place le principe du démembrement, les droits qu’un individu titulaire du bien exerce sur le bien sont séparés et répartis entre celui-ci et son successeur.

En d’autres termes, voici ce qui se passe lors d’un démembrement :

  • rappelons en premier lieu que sans démembrement, l’individu titulaire du bien exerce les droits de la pleine propriété sur le bien. C’est-à-dire qu’il a plein pouvoir sur ce dernier.
  • lorsqu’il y a démembrement, il cède un des droits dont il bénéficiait jusqu’alors : la nue-propriété. Il la cède à ses enfants (ou à ses petits-enfants), ceux qui hériteront du bien, et qui sont désignés nus-propriétaires au moment de la mise en place du montage. Quant au titulaire du patrimoine, il devient alors usufruitier, car il ne conserve plus que l’usufruit. En résumé, la pleine propriété du bien se compose à la fois de l’usufruit et de la nue-propriété.
  • en détenant l’usufruit, l’ex plein propriétaire se dépossède de la propriété du bien. C’est-à-dire que le bien sort de son patrimoine. Cependant, il n’est pas encore incorporé dans le patrimoine de l’héritier nu-propriétaire, et ce, jusqu’au décès de l’usufruitier.
  • l’usufruitier profite seulement de la possibilité de continuer à occuper le bien jusqu’à son décès. Il est aussi autorisé à le faire fructifier s’il le souhaite, afin de tirer profit des revenus locatifs qui en découlent.
  • ce n’est que lorsque l’usufruitier décède que le démembrement prend fin. Le montage est en effet viager dans ce cas, et le nu-propriétaire devient plein propriétaire. C’est au moment de cette succession que le bien intègre alors totalement le patrimoine dudit nouveau plein propriétaire.

Succession et démembrement : quels avantages ?

De ce qui précède, la succession se fait dans les meilleures conditions, et ce notamment en termes de fiscalité. La transmission du bien est alors exonérée de frais de succession. En effet, comme nous l’avons vu plus haut, ce n’est pas le bien en pleine propriété que l’héritier reçoit, mais plutôt l’usufruit du bien.

Soulignons que dans un cas classique, c’est-à-dire sans qu’un démembrement ait été mis en place, la succession aboutit au paiement de frais par les héritiers. Ceci, dans les six mois qui suivront le décès du propriétaire décédé.

Rappelons aussi qu’il est possible de réaliser une donation temporaire de l’usufruit à son enfant héritier, qui se fait alors avant le décès du parent usufruitier. Dans ce cas, ce dernier cède à l’enfant l’usufruit auquel il a droit : l’enfant devient temporairement plein propriétaire du bien. Quel intérêt de mettre en place cette donation temporaire de l’usufruit ? C’est généralement un enfant qui a besoin d’être soutenu financièrement qui profite de l’intérêt de ce montage, dans la mesure où il a le droit d’empocher les revenus locatifs de manière temporaire s’il décide de faire louer le bien. Ainsi, l’enfant pourra financer ses projets ou payer ses études par exemple, pendant cette durée limitée où il est pleinement propriétaire du bien. Autre avantage pour le parent usufruitier : il est totalement exonéré d’impôt sur la fortune immobilière pendant cette période. L’usufruit lui revient alors à la fin du montage.

Toutes les informations sur le démembrement de propriété sur demembrement-8.com.

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